@Dps, żadnej

@Dps, Zacznijmy od „mieszkanie to zwykły towar”. Owszem, budynek da się postawić prawie wszędzie, ale lokalizacji już nie rozmnożysz – działki z dobrą infrastrukturą, dojazdem i wodą nie są w nieskończonej podaży. Do tego dochodzi czas: od zakupu gruntu do chwili zamieszkania mijają lata. Dlatego rynek mieszkań jest znacznie mniej elastyczny niż rynek kurtek czy bułek, a to z definicji czyni cenę bardziej wrażliwą na przewagę kapitałową największych graczy.

Druga sprawa to rola państwa. Masz rację, że źle skrojone regulacje mogą wywołać spekulację, ale z równie prostego powodu brak jakichkolwiek zasad wręcz zaprasza do kartelizacji. Dowód? Telekomunikacja w Polsce przed wprowadzeniem obowiązku udostępniania sieci konkurencji: jedna firma, ceny z sufitu, zero przejrzystości. Dopiero interwencja ustawowa obniżyła stawki rozmów. Czyli państwo potrafi albo spartaczyć, albo naprawić – wszystko zależy od jakości prawa, a nie od samej jego obecności.

Transparentność cen narzędzie ograniczające pole do manipulacji klientem. Jeżeli nie publikujesz kwoty, testujesz cierpliwość i zasobność kupującego. Handel antykami zna ten chwyt od lat. W nieruchomościach efekt skali jest jednak o rząd wielkości większy. To nie zawsze jest oszustwo, ale zawsze jest przewaga jednej strony – a prawo konsumenckie z definicji próbuje takie przewagi niwelować.

Co do samej spekulacji: jasne, że ktoś, kto przejmuje ryzyko i zamraża kapitał, powinien zarabiać. Problem zaczyna się, gdy cały zysk nie wynika z przejętego ryzyka, tylko z tego, że prawo i procedury skutecznie blokują konkurencję w dostępie do okazji. Przykład z „Kowalskimi potrzebującymi gotówki już” idealnie to pokazuje – to, że 25 tys. marży wygląda skromnie przy całkowitym wolumenie, nie zmienia faktu, że jest możliwe głównie dlatego, iż procedury podatkowo-notarialne gryzą sprzedającego w kostki. Uproszczenie tych procedur oznacza mniejszą wartość arbitrażu czasowego, a więc niższą premię za „ratunkową” gotówkę.

Podatki i opłaty okołotransakcyjne rzeczywiście są w Polsce wysokie, ale nie udawajmy, że stanowią połowę ceny mieszkania. Według danych Ministerstwa Finansów łączna fiskalna kula u nogi (PCC, VAT na deweloperkę, notariusz, wpisy) rzadko przekracza 7-9%. końcowej kwoty. Wzrost wartości o 100 proc. w ciągu dekady to więc raczej efekt popytu finansowanego tanim kredytem niż tych kilku procent kosztu fiskalnego.

„Państwo nigdy nie zablokowało spekulacji” – to stwierdzenie pada często w tym temacie, ale przykłady tego nie potwierdzają. Model singapurski trzyma ceny pierwszego nabycia w ryzach od kilkudziesięciu lat, jednocześnie pozwalając na w miarę rynkowy handel wtórny po określonym czasie karencji. Wiedeń prowadzi system mieszkań komunalnych od ponad wieku i wciąż utrzymuje stawkę metra niższą niż w porównywalnych metropoliach. Da się – tylko wymaga to kompetencji i stabilności, których w polskim systemie ustawodawczym stale brakuje.

Padło też, że wolny rynek sam się reguluje. Teoretycznie tak, praktycznie zawsze pojawia się ktoś, kto ma kapitał, sieć kontaktów albo przewagę regulacyjną, by rynek przejąć. Najmocniejszy przykład patologii to amerykański rynek insuliny: trzy koncerny trzymają 90 proc. podaży i cena leku ratującego życie skoczyła w dwie dekady z 20 do ponad 300 dolarów za fiolkę. Formalnie wciąż wolny rynek, realnie – trzymany przez garstkę podmiotów i niedotykany regulacjami cenowymi. Efektem jest potężny wzrost kosztów opieki zdrowotnej, niewydolni pacjenci, a rząd dopiero w 2023 r. wprowadził limit ceny w medicare. Mechanizm identyczny jak w nieruchomościach: niewielka elastyczność podaży + krytyczna potrzeba = pole do rentierstwa.

Tyle w temacie – wolny rynek nie istnieje w próżni, zawsze ma kogoś, kto siłą kapitału zepchnie słabszych na margines. Pytanie brzmi, czy wolimy dopuścić do oligopolu, czy próbować mądrze – a więc transparentnie i z ograniczoną biurokracją – korygować zasady gry.

@Dps, Jak wystawiałem na sprzedaż to rzetelnie podawałem klientowi cenę a nie próbowałem robić go w ciula niczym jakiś pierdolony Janusz

> teraz będziesz miał podaną cenę o o parę procent wyższą. To samo zrobi konkurencja.

I co z tego - skoro zrobią to wszyscy będzie jasne gdzie jest najtaniej. I o to chodzi . No i ciekawe jak długo w warunkach wolnej konkurencji będą w stanie zawyżać te ceny.

PS: Nie wiedziałem,że zarabiasz jakiś spory hajs na deweloperce

Nie popieram tej KOwskiej bandy,ale wymuszenie podawania cen/widełek w przypadku sprzedaży mieszkania/rozmowy o pracę itd ma sens. Dlaczego do cholery niby każdy ma robić research rynku - bo janusz szuka frajera który będzie pracował za złotówkę albo kupi u niego kilo cebuli za 3000 ? O nie.

Nadmiar regulacji jest oczywiście zły,ale na cwaniaków musi być bat albo chociaż kabel od prodiża.

Jedyna asymetria która występuje na rynku to podaż i popyt. Cała reszta to bajania

@Dps, asymetria informacji to pojęcie z podręczników do ekonomii albo teorii gier. Żadne bajania.

Mam WŁASNĄ stronę na której mogę napisać "myszka Miki" albo sprzedam Opla. To moja sprawa

Tak naturze wyszło, że człowiek jest zwierzęciem stadnym. A więc żyjemy w społecznej gospodarce rynkowej i regulujemy wiele jej sfer. Możesz napisać na swojej stronie internetowej, że sprzedasz opla, ale nie możesz na niej handlować azbestem bo ktoś stwierdził, że to nie tylko twoja sprawa, ale sprawa całego społeczeństwa.

Ps uwielbiam to stwierdzenie : deweloperzy zapracowali.

Deweloperzy mają wiele grzechów na sumieniu m.in. lobbing, obiecywanie gruszek na wierzbie czy manipulowanie klientami: "ZAPYTAJ O CENĘ" bo handlowcy w biurze dobrze wiedzą, że niektórym można wcisnąć mniej metrów za więcej kasy. I ty powiesz no i bardzo dobrze, "lud jest głupi", jak nie chce być frajerem to niech zmądrzeje. A ja powiem, że "lud jest głupi", ale lepiej dla społeczeństwa jak państwo będzie walczyć z takimi praktykami.