@Dps, zawsze sprzedaje się po cenie rynkowej bo inaczej nikt nie kupi (pomijam zakupy z środków publicznych - tu cena nie gra roli - czy sprzedaż majątku publicznego do znajomych)

Skoro jest stymulacja po stronie podaży a ograniczone zdolności wytwórcze oraz długi cykl budowy (naturalny) to cena będzie rosła. Koszty nie mają wpływu na cenę w obecnej sytuacji (chyba, że w oferach typu 6-7 tys/m2) ale i tu czasem chodzi o płynność czy złożony model biznesowy-deweloper, firma budująca i wytwórca zasadniczej części materiałów należą do jednego podmiotu wieć może na jednej części mocno zejść z marży bo ratuję inną część biznesu)

@malcolm, czyli punkt równowagi popyt podaż jest mocno przesunięty w kierunku północy.

Natomiast deweloper nie różni się niczym od sprzedawcy mleka, bułek, czipsów na imprezie, czy Ciebie, który wystawi mieszkanie po możliwie najwyższej cenie możliwej, a nie tej za ile to nabyłeś. Robienie Kowalskiemu zarzutu, że kupił 4 lata temu nieruchomość za 500 k a teraz chce sprzedać za 900k i jest "...nym złodziejem, który chce 400k k ZA NIC" nie mieści się w głowie żadnemu specjaliście od deweloperów.

Ale jeśli dokładnie to samo robi deweloper to wtedy jest deweloperuchem.

Zawsze powtarzam:

1.deweloper jest dokładnie tym samym "złodziejem" co kowalski.

2.Należy dojść do przyczyn, że marża może być tak duża i zastanowić się dlaczego one istnieją(!)

3. Wierzę, że jesteś zbyt inteligentny i przenikliwy by się dawać wkręcać w te tanie populistyczne prdl przeznaczone dla ludu.

@Dps, przyczyny wysokich cen są oczywiste: pompowana przez rząd inflacja i zalewanie pustą kasą, dotowane kredyty (kredyt 2%. kredyt 0% ale też przez kilka lata trzymanie stóp procentowych znacznie poniżej inflacji) co w połączeniu z ograniczoną podażą - z dnia na dzień nie da się wybudować miliona mieszkań - daje efekt jaki daje. Do tego moda na inwestowanie w mieszkania, nowe grupy zasypane kasą z budżetu, miliony migrantów... Tak właściwie to dlaczego by miały nie drożeć? Ps. a dyskusja zaczęła się od obowiązku budowy miejsc postojowych - w obecnych warunkach i mażach wpływ tego obowiązku na cenę nie istnieje - może ciu na marżę. A koszty społeczne ogromne.

@malcolm, tak dokładnie tak jak piszesz.

A co do miejsc - niech decydują kupujący, ale to zawsze będzie odzwierciedlone w cenie - mniej lub bardziej

@Dps, nie, to tak nie działa - dziś deweloper musi budować 1-2 miejsca na mieszkanie i potem musi je sprzedać. Cena jest niska bo miejsce jest powiązane z mieszkaniem (często w gratisie).

Załóżmy że wybudował 20 miejsc i 50 mieszkań. Jak myślisz - będą po 30 tys czy raczej po 100 tys? Chętnych będzie więcej niż miejsc a garaż pod budynkiem jest jeden - albo się załapiesz albo nie.

@malcolm, jeśli wybuduje więcej mieszkań to cena działki w przeliczeniu na mieszkanie spadnie, gdyż w ten sposób będzie można co do zasady przeznaczyć większą część działki pod zabudowę.

Jeśli ustali zbyt wysoką cenę za miejsce parkingowe to ludzie przy dokonywaniu zakupu uwzględnią te cenę w swojej kalkulacji i część klientów nie kupi. Albo kupią ci którym niezależy na miejscu

Tutaj naprawdę nie ma nic nadzwyczajnego co łamałoby podstawowe prawa ekonomii...

@Dps, w developerce nie obowiązuje powiązanie kosztów z ceną. Są parametry zabudowy jak intensywność etc i to ciężko przeskoczyć. Dlatego parkingi są na kondygnacjach podziemnych co zmiejsza wysokość marży na projecie i tyle. Porównaj ceny w różnych miastach i lokalizacjach identycznych realizacji. 2-3x to nic szokującego przy tych samych kosztach wznoszenia. Może więcej zarobią ale problemy potem będzie miała cała okolica jak również w końcu "szczęśliwi" nabywcy bo prakingu podziemnego już się raczej po wybudowaniu nie dobuduje.

@malcolm,

w developerce nie obowiązuje powiązanie kosztów z ceną

czyli jednak mamy świętego grala ekonomii - jak to nie obowiązuje? To trzeba rozpisać. Bo zaraz potem piszesz

Dlatego parkingi są na kondygnacjach podziemnych co zmiejsza wysokość marży na projecie i tyle

i sam sobie zaprzeczasz.

Jeśli zarobisz mniej z parkingiem to Twój potencjalny uzysk na mieszkaniu spada. Jeśli szacujesz, że "chcesz" mieć 40% marży, a teraz będziesz mieć 30, to przy założeniu idealnym, że cały rynek ma to samo, podniesiesz cenę tak by dostać 40% marży.

Oczywiście przy niezmienionych innych warunakch, tym samym popycie podaży etc. To chyba nie jest jakoś rewolucyjne, natomiast ja czekam, byś rozpisał, swoje zdanie.

@Dps, marży to możesz sobie chcieć dowolnie ale masz taką na jaką rynek pozwoli a nie chciejstwo. Może nawet marża być ujemna jak rynek się zmieni a będzie już miał wybudowany obiekt. Koszty decydują o cenie jak rynek jest nasycony, stabilny, przewidywalny ale i tak decydują w sposób kluczowy inne czynniki. Każdy woli lokalizację A niż B, do tego orientację na konkretne kierunki czy np widok na góry, morze czy park i zapłaci więcej pomimo tych samych kosztów budowy niż w innym obiekcie z widokiem na ściany fabryki.

@malcolm, lokalizacja jest częścią kosztu.

Tak samo jak każdy woli mercedesa od opla, ale nikomu nie przyszło do głowy by mówić, że mercedes nie patrzy na koszty. Tak samo jak nikt nie bierze pod uwagę kosztów przy sprzedaży iphona - ludzie chcą go mieć i koniec.

Myślę, że mocno spłycasz temat - istotą ekonomii jest to, że chyba, żaden biznes z wyjątkiem rzeczy określonych co do typu (pszenica, srebro, cukier, woda ) nie jest tak, że marża jest idealnym odzwierciedleniem kosztów produkcji. TO jest jakieś totalne pomieszanie z poplątaniem.

Mało tego, znamy nawet ludzi którzy sprzedają wodę, za 10x drożej jako naenergetyzowaną. Prawie zawsze jest ten czynnik zmienny, którego nie da się ubrać w tabelkę i pod tym względem masz rację, ale on występuje wszędzie.

I teraz jeśli zrobisz miejsca postojowe - to tak, one w ogólności znajdą się w cenie. Nawet jeśli w jednej inwestycji to zauważysz a w innej nie - to jako średnia rynku muszą się tam znaleźć.

@Dps, NIe, bo cena nie jest związana z kosztami przy obecnym stanie rynku nieruchomości. Mieszkanie w centrum Łodzi jest parę razy tańsze niż w Warszawie czy Sopocie pomimo, że koszty budowy są identyczne. Mieszkanie od developera jest w Polsce dobre luksusowym (śmieszne ale prawdziwe.)

@Dps, zauważ gdzie jest najwięcej inwestycji - szczególnie jeśli chodzi o dużych deweloperów. Są też mali którzy kierują się innymi kryteriami i działają lokalnie.

@malcolm, właśnie duzi weszli do Szczecina (jw, atal). Nie wiem po co tracić energię i czas jeśli możesz 2 razy więcej zarobić w Warszawie. Poza tym masz biznes który robisz w Szczecinie, wchodzisz do Warszawy i zarabiasz 2 razy tyle🤷

@Dps, płytkość rynku - z tego samego powodu koncerny mają marki premium z mega marżami ale też tanie marki. To że masz marże 200% Warszawie nie przeszkadza temu żeby też z marżą np 50% zarobić w Szczecinie. Pieniądz to pieniądz - trochę psuje to śednią marże ale przecież to i tak jest przez spółki-córki realizowane więc można to jakoś poupychać W końcu koszt to ok 5-6 tys/m2.

@malcolm, ale Mercedes chyba podrożeje jak stal będzie więcej kosztowała? Czy może koszty nie mają znaczenia bo marża jest oderwana od kosztów 🤔

@Dps, to zależy od sytuacji rynkowej. Udział kosztu stali w gotowym produkcie nie jest wysoki. Im samochód droższy tym wpływ cen stali mniejszy

Na rynku dóbr luksusowych liczy się wyłącznie akceptowalność ceny przez nabywców to spadnie, jeśli będą gotowi płacić więcej to zapłacą. Koszty mogą mieć znaczenie w ofertach 6-7 tys/m2 ale tu też jest spore pole do optymalizacji kosztów (np gdy firma budowlna jest developerem). Do tego jest ogromny potencjał gdzie można naprawdę tanio wypuszczać mieszkania na rynke (adaptacje, przebudowy, niedokończone projekt stojące odłogiem - koszt wsadu poniżej kosztów wybudowania więc rośnie magines marżowy.)

@malcolm, dobrze, są przypadki np Balenciaga gdzie sprzedają taśmę klejąca za swoimi złotych. Nie mówimy o tym

Kiedy masz produkt Mercedes czy mieszkanie jest w nim koszt produkcji. Ten koszt produkcji może stanowić 70 czy 80 czy 50 procent ostatecznej ceny.

Rynek jak długi i szeroki będzie miał mnóstwo takich przypadków od Mercedesa po sprzedawcę wody w restauracji.

W każdym z tych miejsc marża jest uzależniona nie tylko od kosztów ale od innych czynników co w ostateczności na spowodować że biznes będzie zarabiał.

Ale w żadnym przypadku nie jest tak, że koszty Cię nie obchodzą. To jest takie zdanie jakby napisać - nałóżmy na deweloperów 5% podatek bo koszty nie mają znaczenia. Ceny nie wzrosną

Czy te ostatnie zdanie jest w Twoim przekonaniu prawdziwe??

@Dps, woda w butelkach - uważasz, że woda za 5 zł jest droższa w produkcji od tej za 1 zł? (te same koszty "wydobycia", transportu, butelki - małe różnice na etykiecie (rzędu 1-2 grosze).

Koszty nie mają obecnie wpływu bo to dobro luksusowe i w jednej lokalizacji kupisz za 7 tys m2 z komórką i miejscem postojowym gratis a w innym gołe mieszkanie za 17 tys i dopłata nawet za balkon. Na obecnym poziomie rynku cena wynika z tego ile jest w stanie zapłacić klient (stąd np takie opory przy publikacji cen bo nawet w ramach jednej nieruchmości ceny są pod klienta dostosowywane )

@malcolm, niestety z butelkami tak nie do końca. Zapomniałeś o jednym koszcie, mimo wyższej marży. Koszcie budowania marki.

Ale jeszcze raz. Nałóżmy na deweloperów 5% podatku. Przecież to nie znaczenia. Czy tak?

@Dps, w przypadku wielu lokalizacji spokojnie się to w cenie zmieści - marża jest gigantyczna, z kosztami się nie liczą. Poczekajmy aż rynek znormalnieje - wtedy pewnie się będą na mniej rentownych projektach takie podatki liczyć.

@malcolm, czyli powinniśmy wrzucić jakiś podatek na deweloperów bo nie będzie to miało żadnego znaczenia na cenę, a te pieniądze wrócą do ludzi w postaci zapłaconych podatków. Rozumiem, że się z tym zgadzasz(?).

Czy powyższe możemy zastosować do innych usług? np podatek na restauracje nad morzem, podatek na luksusowe jakieś dobra. Na wszystko gdzie jest bardzo duża marża

@Dps, czy podatek 5% ma wpływ na cenę gdy marża jest 100% a ludzie z workiem kasy czekają w kolejce? Oczywiście masz pretekst żeby podnieść o kolejne 20% ale jakby kolejki ludzi nie było z workami kasy to by mogli nawet obniżyć. Na ceny nieruchomość najwięszy wpływ ma inflacja - ludzie uciekają w nieruchmośći - oraz polityka migracyjna - gdzieś te miliony migrantów trzeba pomieścić.

@malcolm, myślę że nie musisz zadawać pytań które niczego nie zmieniają, tylko odpowiedzieć na moje, które w zasadzie jest o pryncypiach - logiczne jest że powinniśmy to opodatkować bo w ten sposób cena się nie zmieni, deweloper oszust podzieli się zyskiem, a pieniądze zasilą obywateli.

To jest logiczna konsekwencja naszej dyskusji. Czy się z tym zgadzasz?

@Dps, to zły kierunek - raz wprowadzisz podatek - zostanie na zawsze. Obecnie sytuacja jest nienormalna ale idzie ku dobremu. Kredyt 2% przy inflacji prawie 20%, zapowedź kredytu 0%, niskie odsetki przy wysokiej inflacji - to są przyczyny wystrzału cen - developerzy skrzętnie wykorzystali sytuacje. Nie trzeba stwarzać sytuacji a ceny będą normalne : nowe mieszkania z marżą 10-20%, używane na każdą kieszeń (jak z autami). Przy ograniczonej ofercie i zasypywaniu rynku kasą nie ma górnych limitów cen i logiki pomiędzy kosztami a ceną sprzedaży. Zamiast usuwać przyczyny ludzie dają sie wpuszczać w maliny maskowania skutków.

@malcolm, 😆

Jeszcze raz. Krok po kroku. Ja nie mówię że nie ma przyczyn wysokich cen jak bk2%. Nie o tym rozmawiamy

1. Powiedziałeś, że w deweloperce **koszt nie gra roli**. To jest bardzo ważne zdanie podważające w zasadzie w jakiś sposób reguły ekonomii, bo przesuwasz mieszkanie w kierunku dóbr egzotycznych(np taśma klejąca jako bransoletka)stąd musimy dojść do sedna.

(To czy podatek zostanie na dłużej czy nie, o czym pisałeś,nie ma w kontekście tego najmniejszego znaczenia i jest obok tematu.)

2. Skoro koszty nie grają w deweloperce roli dorzućmy %5 podatku bo cena się nie zmieni. Wg tego myślenia. (jest to oczywista analogia do wyższego kosztu budowy w przypadku obowiązku parkingu). W ten sposób deweloper (wstrętny) zarobi mniej a część tych ukradzionych obywatelom pieniędzy wróci do obywateli.

To jest bardzo legitne pytanie-skoro koszty nie grają roli to można nakładać podatek bo i tak uderzy on TYLKO w dewelopera

@Dps, obecnie nie gra roli - gra tylko sytuacja rynkowa - ile klient zapłaci. Marża jest kosmiczna i 5% podatku nic w tych lokalizacjach nie zmieni bo ceny nie są związane kosztami a akceptowalnością ceny przez rynek.

Obecnie w stosunku do zeszłego roku, biorąc pod uwagę inflację ceny realnie spadły 5 dp 10% - czy zniesiono w międzyczasie jakiś podatek kosztowy czy sytuacja na rynku się zmieniła? To że czasem z ceny jest kiladziesiat tysiecy a czasem pareset rabatu i gratisy w już wybudowanych inwestycjach to efekt jakiegoś magicznego zredukowania kosztów po wybudowaniu? (mieszkanie nie sprzedane przez rok to rok zamrożonego kapitały który nie pracuje a kosztuje więc po roku powinny być droższe nie sprzedane mieszkania a nie tańsze )

@malcolm, czyli podsumowując powinniśmy narzucić np 20% podatku(ja bym spokojnie dojechał i do 50% bo koszty nie mają znaczenia). Czy jakaś inna wartość wg Ciebie?

Czy się zgadzasz?

(Już pisałem dlaczego to miałoby sens)

@Dps, w obecnej sytuacji w wielu lokalizacjach tak.

@malcolm,

świetnie właśnie znaleźliśmy świętego grala podatków

oby więcej takich pomysłów

@Dps, to nie święty gral podatków a konkretna (o ile rząd przestanie pompować popyt chwilowa) sytuacja. Można tak zrobić z każdym dobrem na którego jest więcej chetnych w danej chwili niż jest na rynku. Np zaczyna brakować papieru toaletowego, jest panika, ludzie kupują na zapas, ceny idą 3x w góre - czy 5% podatku zmniejszy ceny? Jak dalej będzie panika to ceny pójdą 4x w górę, jak się skończy wrócą.

@malcolm,

To jest piramidalna bzdura i podatkowy Święty gral. I nie trudno do tego dojść:

1. Dlaczego jeśli cena jest 20 tys to dlaczego nie 40?

No chyba jednak coś hamuje cenę. Skoro nie koszty to co? Konkurencja i popyt. Popyt ma wybór i kiedy tym wyborem jest albo tańsze mieszkanie poza Warszawą, albo wynajem to jednak nie jest tak jak piszesz. Zawsze jest dobro alternatywne. Zawsze. Na całe szczęście

Jeśli zrobisz podatek 20% to cały rynek dostanie większe koszta budowy. Tak samo jak przy garażu. Teraz ten deweloper będzie mógł kalkulować zysk uwzględniając zmienione warunki rynkowe. Nawet jeśli chciał 100% marży, to będzie ja mógł chcieć cały czas skoro cała jego konkurencja dostała ten sam podatek. A nawet jeśli nie cała, to większość na rynku. Bo to większość ustala cena

Ale w ogóle teraz wymyśliłeś teorię, nazwijmy to mocno lewicową, że koszty nie są cena towaru. Czy to w formie garażu, czy to podatku.

I nie do końca rozumiem dlaczego miałoby to działać tylko w biznesie który generuje 50% marzy, a nie tym który generuje 20%? To jest też bardzo ważne pytanie, na które pewno odpowiesz.

A to wszystko się wzięło z założenia że klient kupi absolutnie wszystko. Co jest absolutną nieprawda

Kiedyś, jeszcze na portalu korespondent pojawił się taki wpis, wyjaśniający, że nie koniecznie koszt wpływa na cenę. Szkoda że już nie ma portalu bo bym z nim polemizował, ale był on szczerze ciekawy. I oczywiście jest tak, że nic się w ekonomii nie przekłada 1:1. Nawet ten podatek

Natomiast znamienne jest, że ludzie się uruchamiają przy deweloperach tak mocno, że nawet są w stanie podważyć, chyba mogę tak napisać - dogmaty ekonomii

@Dps, Są to mechanizmy rynkowe w branżach gdzie sytuacja rynkowa a nie koszty decydują o cenie i tyle. Jeśli rynek będzie chciał płacić 40 tys /m2 to będą sprzedawać po 40 tys/m2

Doszukiwanie się tu kalkulacji marży jest bez sensu. To coś jak cena wody w knajpie - w jednej 5 zł, drugiej 10 zł a w jeszcze innej 15 zł a w jeszcze innej stoi w gratisie w dzbanku. Albo cena kawy w kawiarni - są koszty (ale jest to max 1 zł koszt kawy w kawie. Cena zależy od tego ile w danej lokalizacji zapłaci klient. Dlatego nawet cen nie chcą pokazywać bo kupuje się emocje i wrażenia

@malcolm, nigdy nie jest tak, że klient zapłaci wszystko. Nawet na taśmę balenciagi będzie gdzieś limit. Ostatecznie to będzie zawsze zasobność portfela, jeśli zdrowy rozsądek nie pomoże.

Jeszcze inaczej, jeśli podatek nie wpływa na cenę(jak twierdzisz) to musielibyśmy dojść do konluzji, że 100% podatku też nie wpływa. A to niemożliwe. Więc należałoby się zastanowić jaki poziom NIE WPŁYWA, by ciągle Twoje zdanie było prawdziwe i oczywiście takiego poziomu nie znajdziesz. Nie możesz powiedzieć, że 5% nie wpływa, ale 50% już tak. Każde będzie wpływało, tyle, że w różnym stopniu. Myślę, że to zdanie ciężko podważyć, ale zamieniam się w słuch. Bo stoi w sprzeczności z Twoim twierdzeniem.

Aha, szukam obecnie dla siebie fajnej działki. Proponuję wejść i sprawdzić ceny gruntów w dobrym miejscu w Twoim mieście. Sprawdź sam. Bo ja się zaskoczyłem. Jeszcze 5 lat temu dobra działka to było 200-300 zł. I to było wtedy drogo. Dziś 900 zł.

To też może dużo tłumaczyć.

@Dps, wszystko się zmieniło -zobacz ile poszły płace etc. Do tego zawsze są mody na coś. Po boomie z lat 2005-2008 ceny stały w miejscu praktycznie do mowego boomu czyli kilkanasie lat.